Thị trường đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể tại nhiều khu vực. Cụ thể, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng đã tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình đã tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang đối mặt với rủi ro khi mua đất nền không có sổ đỏ, với hy vọng “lướt sóng” đón đầu sau sáp nhập địa giới hành chính. Việc này đang trở nên phổ biến khi các môi giới bất động sản chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ, nhưng không có sổ đỏ, và hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, là một trong số đó. Anh đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ, và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Việc này cho thấy rủi ro mà các nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất nền không có pháp lý rõ ràng.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ, và lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng. Điều này có thể dẫn đến những hậu quả không mong muốn cho các nhà đầu tư.

Hiện nay, giá đất nền tại các tỉnh thành ĐBSCL đang có xu hướng tăng. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2, và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cẩn thận và tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau.

Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn. Điều này cho thấy sự quan tâm của Chính phủ đối với thị trường bất động sản và nhu cầu bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Thay vì đầu tư vào đất nền không có sổ đỏ, các nhà đầu tư có thể cân nhắc các lựa chọn khác có pháp lý rõ ràng và an toàn hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực, với nguồn cung tiếp tục được cải thiện và nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, các chuyên gia nhận định rằng thị trường đang có những chuyển biến tích cực.

Dự kiến sẽ có khoảng 25.000 sản phẩm mới từ các dự án có kế hoạch mở bán trong nửa cuối năm 2025. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể bám sát khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại do nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện do các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Điều này cho thấy rằng, mặc dù thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu tích cực, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua.

Phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường. Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Điều này cho thấy rằng, nhu cầu nhà ở tại các khu vực đô thị và vùng ven đang tăng cao.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, ghi nhận nguồn cung khởi sắc khi cơ quan quản lý Nhà nước tập trung triển khai các biện pháp để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao. Việc tăng cung nhà ở xã hội sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, khi Việt Nam vẫn có môi trường đầu tư hấp dẫn nhà đầu tư ngoại. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam do vị trí địa lý thuận lợi và chi phí lao động cạnh tranh.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận tín hiệu khởi sắc rõ ràng hơn khi hàng loạt dự án quy mô lớn có thông tin khởi công. Việc tăng cường đầu tư vào hạ tầng du lịch và phát triển các dự án bất động sản du lịch sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch.

Phân khúc bất động sản thương mại tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định với nhiều mô hình khai thác mới trên nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực và sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động tiêu dùng, du lịch, dịch vụ. Việc áp dụng các mô hình kinh doanh mới và công nghệ hiện đại sẽ giúp tăng cường hiệu quả kinh doanh của các dự án bất động sản thương mại.