Real estate lending không còn là ưu tiên của ngân hàng

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhấn mạnh rằng bất động sản không được xếp vào danh mục vay ưu tiên, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này buộc các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn so với các ngành khác.

Giá đất tăng vọt và bất ổn hệ số K

Tại diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) chỉ ra giá đất tại Hà Nội và TP.HCM đã chạm mức trên 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m². Giá này được tính dựa trên bảng giá đất năm 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới, trong khi hệ số K vẫn chưa được công bố.

Việc chờ đợi 6 tháng để có hệ số K khiến doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất, kéo dài thời gian triển khai dự án và làm tăng chi phí tài chính.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải pháp pháp lý

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 hướng tới 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

• Thêm 3 trường hợp thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành >75% diện tích và >75% người dùng.
• Giữ nguyên nguyên tắc thu hồi đất khi bồi thường, nhưng mở rộng ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
• Đơn giản hoá đấu giá và đấu thầu: chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500.
• Áp dụng thống nhất bảng giá đất, cho phép thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần giấy tờ bổ sung.

Đề xuất thanh toán tiền thuê đất theo nhiều năm

Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) khuyến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng tài sản đất làm thế chấp.

Ông cũng nhấn mạnh rằng quy hoạch cần gắn với chiến lược kinh tế quốc gia trong vòng 50‑100 năm, tránh việc chỉ tập trung vào xây nhà ở ngắn hạn dẫn đến lãng phí tài nguyên.

Dự báo lãi suất vay bất động sản sẽ tăng mạnh

Theo TS Cấn Văn Lực, năm 2025 tín dụng bất động sản sẽ tăng khoảng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, vay mua/sửa nhà tăng 14‑15 %.

Do huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14,5 %, các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất, tạo ra một “mặt bằng lãi suất mới” cho thị trường bất động sản.

Vốn không thiếu, nhưng chiến lược cần thay đổi

Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu – tăng 40 % so với 2024. Dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế.

TS Lực khuyến nghị doanh nghiệp:

• Đánh giá lại quy mô đầu tư, tránh dàn trải quá mức.
• Chuyển đổi danh mục sản phẩm sang nhà ở trung cấp, xã hội – những phân khúc còn thiếu hụt.
• Tái cơ cấu tài chính để thích nghi với lãi suất cao và thời hạn vay ngắn.

Định danh bất động sản: Công cụ giảm đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản được gắn mã số điện tử từ thửa đất tới dự án, công trình và địa điểm.

Mã định danh này sẽ đồng bộ trong mọi giai đoạn: cấp đất, triển khai dự án, giao dịch và cấp giấy chứng nhận, giúp minh bạch, giảm “hai giá” và hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Những bài học từ mô hình nhà ở xã hội Nhật Bản

Ông Takayama Yasushi, Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản, chia sẻ rằng Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất vay thấp, thời hạn vay dài, và sự tham gia mạnh mẽ của địa phương.

Sau Thế chiến II, Nhật Bản mất 4,2 triệu căn nhà và mất 25 năm để giải quyết, chứng minh tầm quan trọng của chính sách ổn định, dài hạn và phối hợp đa ngành.