Trong giai đoạn 2026‑2028, Hà Nội sẽ chứng kiến nguồn cung văn phòng hạng A tăng lên khoảng 279.000 m², tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây. Sự bùng nổ này hứa hẹn thay đổi cân bằng giữa cung và cầu, đồng thời tạo ra áp lực giảm tỷ lệ trống và kích thích các chủ nhà điều chỉnh chiến lược giá thuê.

1. Nguồn cung mới năm 2025 – Nền tảng cho dự báo 2026‑2028

Theo báo cáo của CBRE, năm 2025 thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có ba dự án hạng B mới: ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu vực phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đưa tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố lên mức 1,85 triệu m².

2. Hấp thụ và giá thuê năm 2025

Diện tích hấp thụ trong năm 2025 đạt hơn 78.000 m², tương đương mức năm 2024, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Giá thuê trung bình của các dự án hạng A duy trì ở mức 30,0 USD/m²/tháng, tăng 2,3 % so với năm trước. Trong khi đó, hạng B ghi nhận giá 14,8 USD/m²/tháng – giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái.

3. Tỷ lệ trống – Chỉ số sức khỏe thị trường

Do không có nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm trong quý và 6,3 điểm trong năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, hạng B tăng 2,5 điểm trong quý và 3,5 điểm trong năm, đạt 19,3 %, phản ánh sự gia nhập của dự án mới.

4. Nhu cầu và xu hướng ngành

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch lớn, cho thấy doanh nghiệp vẫn ưu tiên nâng cấp môi trường làm việc. Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm là hai ngành dẫn đầu, chiếm lần lượt 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch năm 2025.

5. Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

CBRE dự đoán trong giai đoạn 2026‑2028, Hà Nội sẽ nhận thêm khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung tại Tây Hồ Tây (khu phía Tây). Lượng cung dồi dào này sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải đưa ra mức giá cạnh tranh để duy trì sức hút.

6. Chiến lược cho chủ nhà và nhà đầu tư

• Giá thuê linh hoạt: Điều chỉnh giá dựa trên mức trống thực tế, đồng thời cung cấp ưu đãi ngắn hạn để thu hút khách hàng mới.
• Tăng cường tiện ích: Đưa vào các dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng để nâng cao trải nghiệm nhân viên.
• Đầu tư vào công nghệ: Trang bị hạ tầng tòa nhà thông minh, năng lượng xanh và kết nối mạng Metro để tăng giá trị bất động sản.
• Cải tạo dự án cũ: Nâng cấp hệ thống HVAC, ánh sáng tự nhiên và không gian làm việc linh hoạt nhằm đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và thu hút khách thuê chất lượng.

Nhìn chung, khi nguồn cung hạng A tăng mạnh, các chủ nhà cần cân bằng giữa giá thuê, chất lượng dịch vụ và vị trí chiến lược để duy trì mức lấp đầy tối ưu và tối đa hoá lợi nhuận dài hạn.